棚改貸或轉向棚改債 地方發債再開大門？

發布日期：2018-07-03來源：網絡來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 “對于地方政府來說，棚改的最大考驗就是資金。”一位不愿具名地方官員稱，新一輪棚改計劃被層層分解需要繼續推進，地方政府因“還舊控新”而面臨較大的債務化解壓力。

　　 對于近日關于棚改貸審批收緊的報道，接近財政部的專家告訴記者，或與財政系統整治地方政府負債有關。“棚改貸是隱性債務，需要權衡其總量”。

　　 “堅決遏制地方政府隱性債務增量，有序推進試點棚改專項債券工作。”財政部和住建部曾聯合發布文件稱。

　　 棚改貸日漸收緊

　　 棚改這項重大的民心工程，最初實行實物分房，但后來被貨幣化安置代替，即拆遷人獲得與安置房等價的安置款，自行選購住宅。

　　 2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9%，提升到2015、2016年的29.9%、48.5%，2017年更是達到60%。從地方樣本來看，貨幣化安置的比例很高，如2017年江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例達到100%。

　　 截至5月末，國開行今年發放棚改貨幣貸款4369億元，用以棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。簡單比較發現，2018年1季度PSL余額的增量是3038億，比2017年同期的1632億幾乎增長了一倍。

　　 不過，記者了解到，從今年年初棚改審批開始生變，謹慎受理新增項目，存量項目仍舊執行。政府工作報告的表述已彰顯細微變化，2017年的政府工作報告提出因地制宜提高貨幣化安置比例，但2018年的政府工作報告少了類似提法。

　　 “2016、2017年政策主要方向是提高貨幣化安置比例，今年各省關于棚改貨幣化安置表述轉變，可見棚改貸款的風向已經生變。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者采訪時指出，棚改政策正由過去的地方一刀切轉向國開行管控，說明暫緩新項目的棚改信號強烈。

　　 目前，全國多個地方的棚改貨幣化安置開始降速。比如，山東省取消了貨幣化安置，湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進棚改貨幣化安置，步子比此前小了。

　　 不過，謝逸楓直言，短期之內，棚改貨幣化離結束尚早，否則成交增長的最大引擎器會全面熄火，樓市面臨崩潰的可能性。“因為棚改貨幣化的主要資金就是抵押補充貸款（PSL），一旦停止，棚改就是意味著停止。不僅經濟受拖累，就連三四線城市的房企、房價、房地產市場就會面臨著巨大的考驗。因此，預計在2018年-2020年內，棚改實物安置比例會上升，貨幣化安置不會結束，其比例會控制在一個合理的區間。”謝逸楓判斷。

　　 轉向棚改發債

　　 “從實際操作上看，棚改熱潮下降不可避免。因為棚改給房地產市場帶來新的問題，甚至會影響到地方債務的走勢，調整時刻已經來了。”謝逸楓認為，在經濟下行與大多數三四線城市去庫存未完成壓力下，一刀切的全面叫停棚改會導致房地產投資斷崖的風險，且會出現爛尾樓的現象。

　　 在謝逸楓看來，未來的棚改政策調整方向為四個方面：一是棚改貨幣化安置比例下降，轉向實物安置比例上升。防止漲價去庫存、拆遷戶搶房現象；二是國開行新的棚改項目審批權由地方收回總行，防止隱性地方債務上升；三是新的棚改項目資金渠道的PSL局部收緊；四是新的棚改項目資金來源由PSL為主逐漸轉向地方棚改專項債。

　　 記者查閱地方政府官網獲悉，當前，新疆、安徽、天津等地出臺了棚改專項債相關文件，全力支持“棚改發債融資”。

　　 6月20日，2018年天津市紅橋區棚戶區改造專項債券（一期）成功發行，標志著自財政部、住建部3月1日聯合試點發行地方棚改專項債文件以來，全國首單棚改專項債正式落地。6月21日，安徽省財政廳下達阜陽市本級101.9億元棚改專項債額度，現正在各項準備工作，預計不久將實施。

　　 但謝逸楓也指出，棚改專項債根本無法代替PSL，因為發行規模有限，市場不受歡迎及地方缺乏動力。“由于未來償棚改專項債的資金，主要來源于地方土地出讓收入，肯定會倒逼地價上漲，房價也會因地價水漲船高而上漲。地方考慮到增加土地收入，調控關鍵是會出現放松或變相松綁的可能性，意味著樓市調控的收尾期將會在下半年或2019年來臨。”謝逸楓說。

　　 不過，上海城市學會高級經濟師顧海波則認為，將棚改專項債納入地方政府的債券發行計劃，募集資金、發行和投向更加精準、更加透明。

　　 “優先辦理，加快審批”

　　 棚改專項債問世，國家發改委的表述是“加快補齊棚改短板”。

　　 事實上，棚改專項債的發行早已在規劃之列。2013年4月，發改委將企業債發行申請分為“加快和簡化審核類”、“從嚴審核類”及“適當控制規模和節奏類”，并將“棚戶區改造、經濟適用房和限價商品房等保障性安居工程項目”納入“加快和簡化審核類”。

　　 國家發改委力挺棚改債券融資，鼓勵“債貸組合”。

　　 2013年8月底，國家發改委下發了《關于企業債券融資支持棚戶區改造有關問題的通知》，要求對棚改項目債券融資“開綠燈”，且棚改債券規?？梢赃_到項目總投資的70%，超出此前60%的固有規定。在國開行推出首批兩只“債貸組合”專項企業債之后，發改委首次明確鼓勵將這一模式應用于棚改債券。

　　 2013年11月初，中共十八屆三中全會便明確提出：“研究住宅政策性金融機構”。

　　 2014年4月，國務院總理提出，由國家開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改。

　　 2014年5月13日， 國家發改委發布的名為《扎實推進棚戶區改造建設有關問題的通知（發改辦財金[2014]1047號）》這樣寫到：認真開展棚改項目資金需求測算，逐省研究融資預案，支持符合條件的地區，適當放寬企業債券發行條件，且不占用地方政府所屬投融資平臺公司年度發債指標。三個月后，國務院出臺《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，首提“研究推出棚改項目收益債券”。

　　 隨后2015年8月，國家發改委為拓寬直接融資渠道，正式出臺《項目收益債券管理暫行辦法》，明確了發行項目收益債券的操作要點及申報材料。

　　 “凡是承擔棚戶區改造項目建設任務的企業，均可申請發行企業債券用于棚戶區改造項目建設；鼓勵通過直接投資、參股、委托代建（BT）等多種方式參與棚戶區改造項目建設，并申請發行企業債券。”發改委在其發布的文件中強調，對于專項用于棚改項目的發債申請，“優先辦理，加快審批”。

　　 為解棚戶區改造資金難題，各省也在精心準備棚改項目發債，并相繼獲批。

　　 2016年1月15日，廣西大都投資有限公司非公開發行的北海市銀海區北背嶺、白耗殼村棚戶區改造一期項目收益債券獲得國家發改委核準，創全國棚改項目發債金額最大、審批速度最快的記錄。此項目收益債金額為28億元，分兩期發售，首期14億元。

　　 2017年4月28日，由安徽投資集團主導的安徽省首單棚改項目收益債“17阜陽棚改項目NPB01”成功發行，首期發行額度4億元，期限6年，票面利率5.48%。這是安徽省棚戶區改造直接融資的第一單，也是全國“第二家”。

　　 今后，是棚改貸轉向棚改債，還是棚改貸、棚改債并肩齊驅，抑或棚改債孤身迎戰，都值得期待。

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